比特币闯入房地产：250%质押率， 加密资产接入银行体系的一场试验

十二年前，Vishal Garg为了买房被迫卖掉资产、缴纳资本利得税，只为凑齐现金首付——他当时就忍不住问：为什么不能直接质押手里的资产，而非必须先变现?这个困扰他多年的痛点，如今终于有了答案。今年3月，Better联合Coinbase推出创新方案：借款人质押比特币或USDC，即可同时获得符合房利美标准的一级按揭贷款，以及一笔以加密资产担保、附带房屋二次留置权的私人首付贷款。《华尔街日报》随即报道，房利美首次接受加密资产支持的按揭;6月初，密歇根州一对三十岁出头的夫妇完成了该模式下的首笔交易。预约名单对应的潜在贷款规模已达约2.5亿美元，其中41%的申请者原本根本凑不够现金首付。这究竟是一场真正让比特币闯入房地产、以高质押率打通加密资产与银行体系的试验，还是又一次理想化尝试?小编这就带你深入拆解。

真实成本与抵押规则

抵押比率直接决定产品适配人群。质押比特币需要满足250%抵押要求，如果首付贷款额度为10万美元，则需要价值25万美元的比特币作为抵押物;价格稳定的USDC抵押率要求为125%。

该产品不存在追加保证金机制，比特币价格下跌不会变更按揭贷款条款。只有借款人连续60天逾期还款才会触发资产清算，标准与常规合规按揭贷款一致。

这套机制设计逻辑清晰，面向「资产充足但缺少流动资金」的购房者。房地产研究机构Redfin数据显示，近期12.7%的年轻购房者曾动用加密资产筹措首付。

全美房地产经纪人协会数据显示，2025年末，首次购房者的年龄中位数将达到历史新高40岁，而首次购房者占购房者总数的比例将创历史新低，仅为21%。(抵押贷款银行协会引用联邦贷款数据，对该数值存在异议)。人口普查数据显示，今年二季度35岁以下群体住房自有率仅35.2%。

利用借款人持续持有的资产发放贷款并非全新模式。PayJoy联合创始人兼首席执行官DougRicketts在播客《OnTheMargin》中表示，智能手机可以发挥类似房产抵押物的作用。

「我们最初的创新就是将手机设置为担保物，某种意义上智能手机就相当于按揭业务里的房产。」PayJoy面向拉美、非洲、南亚信贷记录薄弱人群提供借贷服务，一旦用户逾期，设备功能将被锁定，也就是大众熟知的数字抵押模式。

Ricketts对抵押物定价逻辑有着明确底线：「面向低收入·群体放贷，一种模式是收取极高利息，任由大量用户违约，依靠少数借款人攫取高额收益。但这不是PayJoy的路线。」PayJoy贷款仅收取一次性固定费用，不产生滚动累计利息，在科技消费信贷领域十分少见。

七名参议员呼吁叫停

4月30日，七名参议员致信联邦住房金融局(FHFA)局·长WilliamPulte，点名Better与Coinbase，要求监管机构「撤销相关审批，禁止政府支持企业承接加密资产相关风险」。

信件由DickDurbin、ElizabethWarren牵头签署，联署人包括JeffMerkley、ChrisVanHollen、RichardBlumenthal、BernieSanders与MazieHirono。

参议员们提出的核心理由，正是Better宣称代表风控稳健性的250%抵押条款。信中写道：「这项机制要求购房者拿出价值最高达首付金额2.5倍的加密资产才有贷款资格。

这本身就承认加密资产属于高风险资产;除此之外，购房者需要为两笔贷款同时支付利息。」议员团队估算，组合融资成本相比标准房利美按揭利率最高可高出1.5个百分点，并警示：「高昂负担可能促使借款人直接放弃还贷，最终损失或将由美国纳税人承担。」

他们要求监管机构在5月30日前予以答复，但联邦住房金融局至今尚未公开回应。

全国消费者法律中心AlysCohen、美国消费者联盟CoreyFrayer在6月联合发表评论文章，观点更为激进：联邦政府「有可能重蹈引发2008年房屋止赎危机的覆辙」。

二人结论是，这不是面向消费者的金融创新，而是灾难的导火索。

市场行情也为这项业务蒙上阴影。比特币在去年10月触及约123000美元高点，今年2月价格回落至62800美元附近，整个7月持续在6万美元区间震荡，价格仅剩峰值一半。

Garg的长远布局

比特币只是起步。「目前我们支持比特币和USDC，后续计划接入各类主流代币化资产，包括SpaceX、特斯拉、Coinbase、Better、苹果、亚马逊等企业股权代币。」

Garg表示，项目不会支持meme币，只选择具备流动性、机构关注度较高的标的，以太坊、Solana将是下一批上线品种。

他有着更进一步的构想：父母可以质押退休账户资产，帮助子女购房，这一方向与加密资产养老金赛道形成呼应。未来购房者只需拍摄房源照片，交由软件完成全部流程。

「由AI智能代理在Better平台提交购房申请，自动测算出价上限。长远来看，普通人可以持有房产份额，灵活置换不同房屋。当下这件事难以落地，唯一阻碍就是繁杂的交易摩擦。」

这套构想底层，是针对年轻人资产配置趋势的判断。「如今的年轻人，缺少能够对冲通胀、分享房价上涨红利的资产。」

代币质押背后的争议

代币化股权业务面临一个尚无统一答案的关键问题：持有代币究竟拥有哪些法定权利。当下，「万物代币化」赛道普遍受此困扰。Tessera创始人兼首席执行官ChanAhn在播客《OnTheMargin》中透露，公司2月推出SpaceX代币化产品。他坦诚业务模式特点，「平台刻意不设置KYC流程，并非疏漏。」

项目初衷是降低准入门槛——私募市场长期依靠繁杂手续、高额最低投资门槛、地域限制，把99.9%的普通投资者挡在门外。

Kula联合创始人ChrisTurner在同一档播客中做出区分，绝大多数代币化资产仅代表合约层面享有资产收益权，不等于直接持有底层资产;另一种模式则实现代币即资产，持有代币等同于拥有底层标的。两者存在本质差异。对于按揭贷款审核人员而言，开展抵押品估值时，必须分清手上属于哪一类权益。

与此同时，Better正在重构自身融资渠道。今年2月，该公司与FrameworkVentures达成合作，计划依托稳定币生态Sky投放最高5亿美元资金，FrameworkVentures同时出资4500万美元入股，持股约10%。Better预计，这次调整能够降低超过100个基点的资本成本。公司称，代币化融资落地后，有机会把客户贷款利率压至5%以下，而行业普遍利率高于6%。

该公司亟需降低资金成本。一季度Better放贷规模16.4亿美元，同比增长89%，营收4750万美元，但依旧亏损约7000万美元。公司自2016年以来累计放贷规模超1100亿美元;2021年12月曾通过线上会议一次性裁员900人，多年来Garg持续面对外界针对此事的质疑。

重重压力并未削弱他押注这个赛道的决心。「最坏的结果是产品推出后无人问津，但现实情况并非如此。」谈及行业前景，他表示：「不必一味空想未来，更重要的是亲手创造未来。」

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